Obowiązki spółdzielni mieszkaniowej wobec lokatorów to temat, który często wzbudza wiele pytań. W końcu każdy, kto mieszka pod pieczą takiej organizacji, chce dokładnie wiedzieć, za co płaci i czego może wymagać od organów zarządzających. Dziś omówimy co to jest spółdzielnia, za co odpowiada spółdzielnia mieszkaniowa, a także poruszymy wątki takie jak obowiązki spółdzielni mieszkaniowej w zakresie remontów. Zapraszamy do lektury!
Spis treści
- Co to jest spółdzielnia?
- Co to jest spółdzielnia mieszkaniowa?
- Za co odpowiada spółdzielnia mieszkaniowa?
- Poznaj obowiązki spółdzielni mieszkaniowej wobec lokatorów
- Jakie są obowiązki spółdzielni mieszkaniowej w zakresie remontów?
- Sprawdzony partner w zarządzaniu — gdy w grę wchodzi obsługa wspólnot mieszkaniowych
⠀
Co to jest spółdzielnia?
Zanim przejdziemy do zagadnień typowo mieszkaniowych, warto wyjaśnić co to jest spółdzielnia w ogólnym znaczeniu. Spółdzielnia to dobrowolne zrzeszenie nieograniczonej liczby osób, które dążą do realizacji wspólnych celów gospodarczych, społecznych lub kulturalnych. Każdy członek wnosi wkład (finansowy lub rzeczowy), a zarobek spółdzielni nie jest celem samym w sobie — liczy się przede wszystkim zaspokajanie potrzeb członków w określonym zakresie.
Spółdzielnie powstają w różnych branżach — od rolniczych, przez spożywcze, aż po mieszkaniowe. Wyróżnia je demokratyczny charakter zarządzania (każdy członek ma prawo głosu) oraz podział odpowiedzialności za wspólny majątek.
Co to jest spółdzielnia mieszkaniowa?
Spółdzielnia mieszkaniowa została utworzona w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków (np. miejsca postojowe, garaże, lokale usługowe). Zgodnie z Ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2021 r. poz. 1208), jej najważniejszym obowiązkiem jest zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi jej mienie. Może też administrować nieruchomościami nienależącymi do niej, jeśli podpisano odpowiednią umowę.
Członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej często wiąże się z posiadaniem lokatorskiego, własnościowego prawa do lokalu lub odrębnej własności lokalu. Decyzje w spółdzielni mieszkaniowej zapadają na Walnym Zgromadzeniu, a bieżące sprawy prowadzi Zarząd, który odpowiada za utrzymanie budynku w należytym stanie, rozliczenia finansowe, a także reprezentację wobec organów państwowych czy sądów.
Za co odpowiada spółdzielnia mieszkaniowa?
Oto najważniejsze obszary:
Finanse i rozliczenia
Spółdzielnia gromadzi i rozlicza opłaty czynszowe, fundusze remontowe, a także prowadzi ewidencję kosztów związanych z utrzymaniem lokali i części wspólnych. Ma również obowiązek tworzyć i rozliczać fundusze na remonty i modernizacje.
Zarządzanie nieruchomościami
Obejmuje utrzymanie porządku, przeglądy techniczne, konserwacje, naprawy i zapewnienie bezpieczeństwa (np. w zakresie BHP, ppoż.). Spółdzielnia jest zobowiązana zapewnić warunki do normalnego korzystania z budynku.
Prawo i reprezentacja
Spółdzielnia może zawierać umowy z dostawcami mediów i usług, negocjować kredyty lub dofinansowania na budowę oraz remonty, a także reprezentować interesy lokatorów przed sądami czy urzędami. Musi też dbać o zgodność wszelkich działań z przepisami prawa (m.in. ustawa Prawo spółdzielcze, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, Prawo budowlane).
Organizacja wspólnoty
W ramach spółdzielni działa rada nadzorcza (lub inny organ kontrolny), a najważniejsze decyzje strategiczne zapadają na Walnym Zgromadzeniu. Każdy członek (właściciel lub lokator spółdzielczego prawa do lokalu) może brać udział w podejmowaniu tych decyzji.
Poznaj obowiązki spółdzielni mieszkaniowej wobec lokatorów
Przejdźmy do sedna sprawy: obowiązki spółdzielni mieszkaniowej wobec lokatorów wynikają bezpośrednio z ustawy oraz statutu danej spółdzielni. Co najczęściej wchodzi w ten „pakiet”?
-
- Zapewnienie sprawnego zarządu Spółdzielnia powinna administrować budynkiem w taki sposób, by lokatorzy mieli zapewnione podstawowe media (woda, prąd, ogrzewanie, gaz, ścieki), a stan techniczny budynku nie stanowił zagrożenia dla bezpieczeństwa.
-
- Rozliczanie finansowe Zarząd ma obowiązek prowadzić przejrzystą księgowość, ewidencję wszystkich wpływów i wydatków. Lokator ma prawo wiedzieć, na co przeznaczone są jego opłaty. Spółdzielnia powinna udostępnić dokumenty finansowe na żądanie członków (z wyjątkiem szczególnych ograniczeń przewidzianych prawem).
-
- Tworzenie i wykorzystywanie funduszu remontowego Zgodnie z przepisami, spółdzielnia musi regularnie odkładać środki na remonty części wspólnych i modernizacje budynków (klatki schodowe, dach, elewacje, instalacje). Następnie musi je w racjonalny sposób wydawać.
-
- Techniczne utrzymanie budynku Spółdzielnia organizuje i finansuje przeglądy (gazowe, elektryczne, kominiarskie itd.), konserwacje wind, instalacji, a także odpowiada za usuwanie awarii na częściach wspólnych.
-
- Danie dostępu do informacji Każdy członek spółdzielni — na życzenie — ma prawo uzyskać dostęp do statutu, regulaminów, uchwał organów, a także protokołów z zebrań czy faktur i umów zawieranych w imieniu spółdzielni.
-
- Poszanowanie praw lokatorów Spółdzielnia nie może bezpodstawnie ingerować w prywatność lokatora. Wejście do mieszkania (np. przy awarii) jest możliwe wyłącznie na warunkach określonych w ustawie (art. 61 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).
Jakie są obowiązki spółdzielni mieszkaniowej w zakresie remontów?
Dlaczego obowiązki spółdzielni mieszkaniowej w zakresie remontów są tak istotną kwestią? Budynki się starzeją, a zaniedbania w tej sferze prowadzą do poważnych usterek i obniżenia jakości życia lokatorów. Co konkretnie należy do powinności spółdzielni?
-
- Planowanie remontów Zarząd spółdzielni przygotowuje plan prac remontowych w oparciu o uchwały Walnego Zgromadzenia i wyniki przeglądów technicznych. To plan roczny lub wieloletni, który musi uwzględniać priorytety (np. bezpieczeństwo dachów, instalacji elektrycznej).
-
- Nadzór i wykonanie Spółdzielnia podpisuje umowy z firmami budowlanymi lub remontowymi, nadzoruje jakość prac, rozlicza się z wykonawcami i dba o terminowość. Musi też reagować na bieżące awarie (np. nieszczelność dachu, pęknięcia instalacji).
-
- Książka obiektu budowlanego Wszystkie kluczowe prace i przeglądy powinny być rejestrowane w tzw. książce obiektu budowlanego. To dokumentacja pokazująca, co było remontowane, kiedy i przez kogo.
-
- Odpowiedzialność za części wspólne Spółdzielnia remontuje to, co stanowi własność wspólną — klatki, korytarze, dach, fundamenty, instalacje pionowe. Lokator sam dba o stan wewnątrz swojego lokalu, chyba że statut mówi inaczej (np. o wspólnych pionach czy sieciach poziomych).
Sprawdzony partner w zarządzaniu — obsługa wspólnot mieszkaniowych
Wiele spółdzielni mieszkaniowych, a także wspólnot, decyduje się na współpracę z zewnętrzną firmą do obsługi administracyjnej, księgowej i technicznej. Jednym z przykładów profesjonalnego wsparcia jest obsługa wspólnot mieszkaniowych prowadzona przez Aureus. Firma ta dba o:
-
- Administrację bieżącą (organizacja przeglądów, utrzymanie czystości, współpraca z firmami zewnętrznymi).
-
- Planowanie i nadzór remontów, a w razie potrzeby — pozyskiwanie kredytów bądź dofinansowań.
-
- Reprezentowanie przed urzędami oraz wspieranie w sprawach prawnych.
-
- Opracowywanie strategii rozwoju nieruchomości, by podnieść jej wartość na rynku.
Jeśli szukasz wsparcia w takim zakresie, obsługa wspólnot mieszkaniowych jest obecnie jedną z najczęściej poszukiwanych usług z uwagi na ogromną liczbę budynków wielorodzinnych i złożone przepisy prawne ich dotyczące.
Pamiętaj, że przepisy prawne bardzo dokładnie precyzują obowiązki organów spółdzielni — od rozliczeń, przez remonty, aż po interwencje w razie awarii. Jeśli chcesz sprawnie funkcjonować w spółdzielni, korzystaj z przysługujących Ci praw i wymagaj transparentności. Zarząd i rada nadzorcza są tam po to, by zapewniać komfort oraz bezpieczeństwo codziennego życia w budynku. Obowiązki spółdzielni mieszkaniowej wobec lokatorów to fundament, dzięki któremu każdy mieszkaniec może czuć się pewnie i stabilnie we własnym domu.