Inwentaryzacja budowlana — to właśnie ona często spędza sen z powiek każdemu, kto planuje przebudowę, rozbudowę albo potrzebuje kompleksowej dokumentacji technicznej istniejącego budynku. Co zrobić, gdy oryginalne plany budynku zaginęły, a trzeba wystąpić o pozwolenie na remont lub modernizację? Jakie są przepisy ustalające zasady związane z inwentaryzacją budowlaną i co dokładnie powinno znaleźć się w sporządzanej dokumentacji? W tym artykule wyjaśniamy wszystkie te kwestie.
Spis treści
- Czym jest prawidłowa inwentaryzacja budowlana?
- Kiedy konieczna jest inwentaryzacja architektoniczno-budowlana?
- Dlaczego warto zadbać o dokładność dokumentacji?
- Inwentaryzacja budowlana: przepisy — co mówi prawo?
- Zakres i etapy inwentaryzacji budowlanej
- Kto może wykonać inwentaryzację budynku?
- Inwentaryzacja budowlana: cena za m2 — od czego zależy?
- Inwentaryzacja budowlana: podsumowanie
Czym jest prawidłowa inwentaryzacja budowlana?
Mówiąc w skrócie — to odtworzenie aktualnego stanu technicznego danego obiektu, z uwzględnieniem wszystkich jego parametrów. Dokument taki składa się z opisów, rzutów i pomiarów (czasem także przekrojów czy widoków elewacji). Dzięki temu stan istniejący budynku zostaje „przelany” na papier (lub pliki cyfrowe), co pozwala:
-
- zaplanować zmiany konstrukcyjne,
- ocenić stan techniczny w kontekście bezpieczeństwa użytkowników,
- skompletować dokumentację konieczną do wystąpienia o pozwolenie na budowę lub remont.
W praktyce inwentaryzacja budowlana bywa zlecana najczęściej wtedy, gdy właściciel nie dysponuje oryginalnymi planami nieruchomości albo te plany stały się nieaktualne w wyniku rozmaitych przeróbek.
Kiedy konieczna jest inwentaryzacja architektoniczno-budowlana?
Odpowiedź jest prosta: zawsze wtedy, gdy potrzebne są rzetelne dane o stanie istniejącego budynku. Często mówimy tu o inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej, którą zamawia się przy projektach:
-
- rozbudowy lub przebudowy (np. dobudowa piętra, poszerzenie budynku),
- nadbudowy poddasza,
- aranżacji wnętrz z wyburzaniem ścian nośnych,
- wymiany instalacji i wprowadzania nowych mediów,
- legalizacji samowoli budowlanej,
- sprzedaży i zakupu (zwłaszcza komercyjnych obiektów, gdy inwestor chce wiedzieć, za co dokładnie płaci).
Posiadanie dokumentacji odzwierciedlającej rzeczywistość to niezbędny krok do przeprowadzenia dalszych prac projektowych. Niektóre procedury wręcz nakazują, by taka dokumentacja była dołączona do wniosku o pozwolenie na budowę lub przebudowę.
Dlaczego warto zadbać o dokładność dokumentacji?
Jeżeli inwentaryzacja zostanie wykonana niedokładnie, a faktyczny stan budynku różni się od tego w papierach, można napotkać mnóstwo przeszkód:
-
- Problemy przy prowadzeniu robót — projektanci, którzy opierają się na błędnych danych, mogą zaproponować rozwiązania kolidujące z konstrukcją budynku.
- Ryzyko dodatkowych kosztów — poprawki, konieczność ponownego zlecenia pomiarów i modyfikacja projektu oznaczają marnotrawstwo czasu i pieniędzy.
- Zagrożenia prawne — urząd może odmówić wydania pozwolenia na budowę/remont, jeśli okaże się, że dokumentacja nie jest wiarygodna.
Dlatego tak istotna jest rzetelna inwentaryzacja architektoniczno-budowlana. Lepiej poświęcić odrobinę więcej czasu na wykonanie jej, niż później zmagać się z konsekwencjami.
Inwentaryzacja budowlana: przepisy — co mówi prawo?
Z punktu widzenia prawa istnieje szereg sytuacji, w których musimy przedstawić urzędnikom obecny stan budynku. Główne przepisy określają zasady dotyczące wykonywania projektów, dołączania dokumentacji do wniosków oraz przeprowadzania kontroli (np. comiesięcznej, rocznej czy pięcioletniej).
-
- Obowiązki wynikające z ustawy Prawo budowlane — jeżeli planujemy roboty wymagające pozwolenia, musimy mieć aktualny obraz nieruchomości.
- CEEB (Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków) — od 2023 roku można (a w niektórych przypadkach trzeba) wypełnić formularz inwentaryzacyjny online, podając dane na temat źródeł ogrzewania i parametrów technicznych budynku.
Choć prawo nie używa wprost sformułowania „obowiązkowa inwentaryzacja” dla wszystkich, to w praktyce wszelkie duże zmiany konstrukcyjne czy formalności urzędowe wymagają, by stan faktyczny budynku był udokumentowany.
Zakres i etapy inwentaryzacji budowlanej
Każda inwentaryzacja budowlana może być inna, bo różne są rodzaje budynków i potrzeby inwestora. Zwykle jednak obejmuje:
-
- Pomiar z natury
-
- Metr po metrze — dokładne mierzenie wszystkich pomieszczeń, grubości ścian, wysokości stropów, rozmiarów okien i drzwi.
- Używa się dalmierzy laserowych, miar czy tachimetrów.
-
- Opracowanie rzutu kondygnacji i dachu
-
- Zaznacza się rozmieszczenie ścian działowych, nośnych, przebieg instalacji i ciągów komunikacyjnych.
- Przydaje się tu opis wysokości pomieszczeń i elementów konstrukcyjnych (np. podciągów, belek).
-
- Przekroje i elewacje
-
- Na przekrojach widać ułożenie kondygnacji, stropów, dachu oraz różnice w wysokości poszczególnych poziomów.
- Rysunki elewacji z kolei ukazują zewnętrzną bryłę budynku, w tym okna, drzwi, balkony, materiały ścienne.
-
- Opis techniczny
-
- Dane o lokalizacji budynku, rodzaju materiałów budowlanych, wykorzystanych instalacjach i konstrukcjach.
- Opcjonalnie: dokumentacja fotograficzna, schematy instalacji (elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, wentylacyjnej).
-
- Podpis i pieczęć uprawnionej osoby
-
- Jeśli inwentaryzacja ma służyć celom urzędowym, musi być potwierdzona przez osobę z odpowiednimi kwalifikacjami.
Kto może wykonać inwentaryzację budynku?
Prawidłowa, urzędowo respektowana inwentaryzacja architektoniczno-budowlana wymaga wiedzy i praktyki. Najczęściej zajmują się tym architekci, inżynierowie budowlani lub specjaliści z biur projektowych, którzy:
-
- mają wykształcenie w kierunku budownictwa,
- posiadają uprawnienia i doświadczenie przy podobnych opracowaniach,
- wiedzą, jak interpretować przepisy i wymogi w dokumentach składanych do urzędów.
Dla inwestora kluczowa jest także dyspozycyjność wykonawcy, bo pomiar musi odbyć się we wszystkich pomieszczeniach, co bywa uciążliwe w budynku zamieszkałym przez wiele osób.
Inwentaryzacja budowlana: cena za m2 — od czego zależy?
Z reguły stawki wahają się w granicach 3—7 zł za każdy metr kwadratowy powierzchni mierzonej po podłodze. Dlaczego mamy do czynienia z taką rozpiętością? Bo finalna cena inwentaryzacji budowlanej zależy od:
-
- stopnia skomplikowania bryły (np. liczby załamań, niestandardowych kształtów),
- dostępności wszystkich pomieszczeń (jeśli trzeba umawiać się w różnych terminach, by wejść do poszczególnych lokali, prace trwają dłużej),
- zakresu opracowania (czy wymaga się tylko rzutów, czy też przekrojów, dokumentacji fotograficznej, opisów instalacji),
- lokalizacji (usługa może być droższa w dużych miastach).
Inwentaryzacja budowlana: podsumowanie
Przedstawiona tu inwentaryzacja budowlana to fundament każdej większej ingerencji w bryłę czy wnętrze budynku. Nieprawidłowo opracowana dokumentacja mści się szybciej, niż się wydaje — czy to w urzędach, czy podczas samego remontu. Warto więc zadbać, aby sporządzili ją profesjonaliści. Jeśli dodatkowo myślisz o sprawnym zarządzaniu czy administrowaniu nieruchomością, rozważ kontakt z doświadczoną firmą — będzie to np. administrowanie nieruchomościami w Warszawie przez Aureus, gdzie fachowcy od lat wspierają właścicieli i wspólnoty w codziennych obowiązkach.
Zanim więc przystąpisz do modernizacji, wypełnienia dokumentów w CEEB czy legalizacji samowoli budowlanej, upewnij się, że Twoja inwentaryzacja budowlana jest w pełni rzetelna.